Добавить объявление
Меню
Новости Магазины Поиск на карте
Категории
Недвижимость Транспорт Вакансии Электроника Для Бизнеса Услуги Заявки на Услуги Детские товары Мода и стиль Красота и здоровье Хобби и развлечения Спорт и отдых Для дома и дачи Животные Стройматериалы и инструменты Хэндмейд Отдам Даром

Мода и стиль Ашберн Вирджиния

Автомобили объявления на Авизо Ашберн

BYD
BMW
Недвижимость
Транспорт
Вакансии
Электроника
Для Бизнеса
Услуги
Заявки на Услуги
Детские товары
Мода и стиль
Красота и здоровье
Хобби и развлечения
Спорт и отдых
Для дома и дачи
Животные
Стройматериалы и инструменты
Хэндмейд
Отдам Даром

Тусовщики и дебоширы в посуточной аренде: как их избежать.

13 июля 2022 32

 

undefined

Эксперт: Станислав Рулёв
Владелец бутика эксклюзивных квартир UfoApart

 

Однажды мы сдали квартиру приличному с виду человеку — ничего не предвещало беды. Но после заселения он решил расслабиться, принял сильнодействующие препараты, слетел с катушек и выбросил из окна 13-го этажа микроволновую печь. В итоге пришлось покупать новую микроволновку и разрешать конфликт с разъярёнными соседями и полицией. Могли ли мы этого избежать? Да, если бы ещё на этапе бронирования поняли, что гость может начать дебоширить. Эта и другие подобные ситуации научили нас главному: заселять нужно не всех.

Каждый гость — это потенциальный риск

Я в сфере посуточной аренды с 2015 года и за это время успел насмотреться на разных гостей. Одни оставляют после себя идеальный порядок, тогда как после других остаётся такой разгром, что горничным приходится убирать его два дня. Бывают гости, которые пытаются что-то украсть, например посуду или постельное бельё, а некоторые курят в квартире или устраивают шумные тусовки, несмотря на все запреты. Ключевых неприятных последствий от пребывания гостей два: испорченное имущество и репутация.

Риск первый: испорченное имущество

Гости могут устроить вечеринку и сломать мебель, испортить технику или ремонт. Бывает, что веселье перетекает из квартиры в подъезд или двор, в результате люди портят даже общее имущество дома. И весь этот ущерб нам приходится компенсировать.

Риск второй: испорченная репутация

Когда в квартире постоянные вечеринки, соседям это мешает. Недовольные жильцы дома собираются, пишут коллективное заявление в полицию или подают иск в суд. В итоге арендодателя-посуточника могут призвать к административной ответственности, выписать штраф.

Если отношения с соседями испорчены, визиты участковых и иски в суд станут регулярными. Сдавать квартиру будет сложно, штрафы выведут объект в убыток. Партнёры — собственники жилья из-за этих разбирательств решат, что с нами им работать некомфортно. Поэтому с соседями ссориться нельзя.

 

undefined

В  Луганске в одном из домов отельерам повезло меньше
Фото: Зотов Андрей

 

Когда мы начинали работать, заселяли всех без разбора. Брали залог с гостей на случай нештатных ситуаций, но часто его не хватало на покрытие ущерба. Тогда мы застраховали имущество и поставили пультовую охрану, но если гости успевали набедокурить, нам всё равно приходилось платить за испорченный ремонт и имущество.

В итоге мы пришли к главному: чтобы не бороться с последствиями, нужно бороться с причинами и просто отсеивать гостей, которые доставят проблемы. Мы научились определять дебоширов и тусовщиков и грамотно им отказывать.

Я общаюсь с коллегами, которые не так придирчивы в отборе, и постоянно слышу от них истории разборок с гостями. У нас такого нет. Особенно показательным стал декабрь 2020 года: традиционно это сложный для арендодателя месяц, когда всплывает много тусовщиков и воришек, но для нас всё прошло спокойно.

Как фильтровать гостей в посуточной аренде

Мы фильтруем гостей в три этапа: когда составляем объявление о сдаче объекта, когда гость бронирует объект и когда он заселяется. Первый этап требует от нас минимум усилий: сознательные люди сами отсеиваются, если условия заселения им не подходят. На втором этапе подключается менеджер: он собирает о госте максимум информации, чтобы определить потенциального дебошира или тусовщика. Третий этап — контрольный, здесь менеджер уже лично встречается с гостем во время заселения. Таким образом на каждом этапе отфильтровывается часть нежелательных для нас гостей.

При составлении объявления о сдаче объекта

Укажите в описании условия проживания. В описании объекта мы чётко обозначаем правила поведения, чтобы ещё до заселения человек мог понять, подходит ему квартира или нет. Если нам придётся выселить гостя за шумную тусовку, мы сможем ему объяснить, что предупреждали о запрете вечеринок.

Например, однажды к нам на несколько дней заселилась пара и в первый же день заселения устроила вечеринку. Мы узнали случайно: менеджер проходил мимо, увидел в окнах мигающую гирлянду. Пришли проверить, а там тусовка на 12 человек — через полчаса они уже собирали свои вещи. Деньги мы гостям не вернули, объяснили тем, что они нарушили условия проживания, которые прописаны в объявлении.

В описании каждой квартиры мы указываем базовые правила поведения: курить и проводить вечеринки нельзя, чтобы заселиться, нужен залог

 

Не занижайте цену. Чем ниже цена объекта, тем больше шансов привлечь неблагополучных клиентов. Дешёвое жильё часто ищут компании, у которых нет денег, чтобы снять лаунж-зону или баню, им проще купить алкоголь в супермаркете и арендовать недорогую квартиру.

У нас цены раза в полтора выше рынка, потому что в квартирах хороший ремонт, необычная мебель и дорогие матрасы. Поскольку многие тусовщики ищут квартиру подешевле, наши объявления их просто не заинтересуют. То есть потенциально рискованных гостей мы отсекаем стоимостью аренды.

Во время бронирования

Проверьте, как клиент записан в телефонных книгах других людей. Мы для этого пользуемся Truecaller и NumBuster. Если человек раньше арендовал квартиру и что-то сломал или украл, то весьма вероятно, что кто-то сохранил эту информацию вместе с номером телефона. Другие компании могли пометить у себя в телефонной книге, что человек ненадёжный — переименовать или подписать комментарий к имени. Такой клиент — потенциальный риск для нас.

Например, как-то мы проверяли одного из потенциальных гостей. На первый взгляд приличный парень, говорил, что приехал по работе. Но когда мы пробили его номер по сервисам, увидели вот такие пометки.

 

undefined

В сервисах мы смотрим на рейтинг доверия, имя пользователя, отзывы о нём: любая информация может намекнуть, что с гостем что-то не так

 

Оказалось, что он уже снимал жильё у кого-то из наших коллег и оказался негодяем. Если бы мы не проверили его через сервисы, возможно, не досчитались бы техники.

Посмотрите соцсети. По номеру телефона и фамилии гостя его легко найти в соцсетях и мессенджерах, а они помогают получить общую картину. Например, мы заходим во Вконтакте человека, а там сплошные тусовки. С большой вероятностью квартира ищется для одной из них.

Во время заселения

Присмотритесь к гостю. Во время личной встречи при заселении лучшим фильтром становится менеджер. Опытные сотрудники могут определить «не того» клиента по мелочам.

👉🏻 Одежда. Если человек планирует тусовку не в ресторане, а на съёмной квартире, вполне вероятно, что у него не очень много денег. И выглядеть он будет соответствующе: его выдадут дешёвая одежда и обувь. Это не стопроцентный признак, но повод присмотреться внимательнее.

👉🏻 Багаж. Менеджер обращает внимание, с чем приехал гость. Если вместо чемодана у него пакеты с продуктами, в которых подозрительно звенят бутылки, значит, скоро к нему придут гости.

Заведите беседу. Люди, которые арендуют квартиру под благовидным предлогом, но на самом деле для вечеринки, — типичные врунишки. Они путаются, когда рассказывают о цели поездки, забывают, о чём солгали до этого. Опытный менеджер при личной встрече ненавязчиво спрашивает гостя, зачем тот приехал в город. И если что — сразу улавливает обман.

Загляните в паспорт. Самое показательное — это день рождения гостя. Если он совпадает с датой заселения или был на днях, то велика вероятность, что квартиру снимают, чтобы отметить. Стоит ещё посмотреть на прописку. Человек прописан в том же городе, но выдаёт себя за командированного? Подозрительно.

Посмотрите записи с камеры в подъезде. Поставить крутое дорогое оборудование в каждом подъезде мы не можем, это сотни тысяч рублей. Но даже простая камера, передающая изображение на мобильный телефон, может быть полезной. Например, по камере можно увидеть, что заселяется один человек, а потом в квартиру тянется вереница людей.

 

undefined

IP-камера стоит недорого — от 1500 рублей, но может выручить. Мы просматриваем несколько часов записи в ускоренном режиме, чтобы понять, кто заселился в квартиру и совпадает ли количество человек

 

Опытный менеджер чуть ли не по «Алло, здравствуйте» определяет тусовщика

Большую часть информации о клиенте собирают менеджеры — наводящими вопросами по телефону или в переписке. С опытом приходят навыки и чутьё, с помощью которых менеджер легко улавливает обман. Научиться этому за месяц нельзя, поэтому мы боремся с текучкой: хорошо платим и создаём условия для роста, чтобы люди дольше оставались в команде.

Как отказать в заселении

Мы стараемся быть максимально вежливыми и корректными со всеми гостями — даже теми, которым отказываем. Так они не будут обижаться, конфликтовать или хитрить, например пытаться бронировать ту же квартиру с другого номера телефона.

Во время бронирования. Если во время телефонного разговора гость говорит, что планирует вечеринку, менеджер должен вежливо отказать в заселении. Самая простая и действенная фраза: «Извините, у нас не предусмотрено проведение вечеринок». Главное, чтобы в описании к объекту это было указано, тогда человек не решит, что вы ему отказали без причины. При том можно честно объяснить свою позицию: «Вечеринка — это скопление людей: может быть шумно, и это помешает соседям. Наша задача — обеспечить комфорт всем».

Если гость не говорит о тусовке, но у менеджера в ходе разговора возникают серьёзные сомнения, он тоже корректно отказывает в заселении: «Извините, мы не готовы вас принять». Гость не всегда такому рад, но вы имеете право на отказ, потому что вы отвечаете за квартиру, вам потом разгребать последствия.

Во время передачи ключей. Если мы подтвердили бронирование, встретились с гостем в день заселения, но что-то во внешнем виде человека нас сильно насторожило, мы тоже отказываем в заселении. Универсальный вариант отказа: «Обстоятельства изменились, квартира временно не сдается». Если человек просит подобрать ему другую, говорим: «Мы постараемся вам помочь. Разместим запрос в партнёрской группе, коллеги подыщут вариант жилья». До самой помощи обычно не доходит, но человеку приятен сам факт, что мы о нём заботимся. Квартиру на замену он сам себе найдёт быстрее.

Что делать, если гость нарушил правила

Несмотря на фильтрацию, нарушители встречаются — иногда это невозможно предсказать. Например, заселяется командированный человек — приличный и спокойный. И вдруг он решает отметить знакомство с коллегами, приглашает их к себе, образуется стихийная вечеринка. Предугадать такое нельзя, но мы к таким ситуациям готовы и знаем, как выходить из них с минимальными потерями.

Позвоните квартиросъёмщику и спросите, что происходит. Обычно на шум жалуются соседи, а иногда даже менеджер может заметить неладное: например, увидеть, что в окнах одного из объектов много людей или из них доносится громкая музыка. Сразу бежать и выселять гостя не нужно, для начала достаточно ему позвонить.

Часто ситуация разрешается простым вежливым разговором. Гости извиняются, мы даём им второй шанс. Для страховки можем повысить сумму залога со стандартных 2 000 до 10 000 — так гости уже более осознанно подходят к своему поведению в квартире. Если при выселении всё в порядке, залог мы полностью возвращаем.

Вызовите участкового или пультовую охрану. Мы работаем легально, платим налоги, поэтому не боимся решать нештатные ситуации с помощью правоохранительных органов. На экстренный случай есть тревожная кнопка: после её нажатия Росгвардия будет на месте через пару минут. Но чаще гость успокаивается при одном упоминании о вызове людей в форме и при оружии.

Взыщите стоимость ущерба. Если мы выселяем гостя за нарушение правил до окончания срока, деньги за аренду и залог ему не возвращаем — эти средства частично покрывают ущерб. Ещё можно взыскать компенсацию через суд, но чтобы это сделать, обязательно должен быть заключён договор с гостем.

 

Самое глупое — настучать кому-то по голове

Мы никогда не решаем вопросы с помощью головорезов, которые применят силу, это плохо, за это можно сесть в тюрьму. В случае чего мы привлекаем правоохранительные органы. Но в целом у нас таких ситуаций практически не было как раз благодаря фильтрации гостей.

Чек-лист: как фильтровать гостей в посуточной аренде и что делать, если всё-таки заселили тусовщика или дебошира

  1. Пропишите правила в объявлении: «Не курить», «Вечеринки запрещены» и прочие.
  2. Учите менеджеров общаться с гостями, запоминать уловки, на которые они могут пойти, и определять признаки того, что могут возникнуть проблемы.
  3. Боритесь с текучкой кадров: обеспечьте сотрудникам достойную зарплату и возможности для роста, чтобы в команде было больше опытных менеджеров.
  4. Проверьте информацию о госте в соцсетях и бесплатных сервисах.
  5. Обращайте внимание на мелочи при заселении, например на багаж или дату рождения в паспорте.
  6. Работайте «в белую», чтобы не бояться вызвать полицию, когда гости устраивают вечеринку без вашего разрешения.
  7. Заключите договор с охранными компаниями, чтобы в экстренной ситуации вызвать вооружённую охрану, а не разбираться самому.
Если вы хотите поделиться своими наблюдениями о рынке недвижимости или стать героем блога Авизо, Пишите нам в редакцию

Комментарии

Этот Сайт использует файлы cookies для более удобной работы пользователей с ним. Продолжая любое дальнейшее использование Сайта, Вы соглашаетесь с этим. Более подробная информация доступна в Политики использования cookie

Понятно
Аукцион завершен
минут
секунд
Выбрано
Добавить
Аукцион завершен
Скрыть параметры
Все параметры
Вы действительно хотите удалить страницу?